中古山荘改修工事、先行解体工事完了

今年の7月頃より、中古山荘改修工事の設計に携わっています。

築40数年を経た建物では、地盤沈下、凍上被害、基礎クラック、雨漏り、構造躯体の腐朽、設備の老朽化、獣虫害があったりと、新築計画とは異なる課題がつきものです。

中古建物の改修設計を行う際、MS4Dでは、以下の点を注意しています。

0；だれに改修計画、改修工事をお願いするべきか

　　建設時の設計会社、建設会社、ハウスメーカー等が倒産等せずに

　　残っていて、現在でも対応くださるのであれば、

　　私共MS4Dではなく、そこにお願いするのがベストでしょう。

　　経験則的には、40数年経っていると、当時の設計者はお亡くなりになっていたり、

　　ご高齢で、対応不可といった回答が多いです。

　　また、簡易な改修工事（耐震補強計画なし、大掛かりな間取りの変更や設備変更なし）　　

　　であれば、私共設計者は不要なことも多いです。

１；建設時資料の収集

　　建設時の図面類、工事見積書、建築確認申請書など、

　　当時の記録は、多いに越したことはありません。　

　　建設時～現在に至るまでに、所有者が変更となっている場合等、

　　建設時の資料を紛失されていることが多く、手掛かりが少ない分、

　　改修計画を練るのに時間を要します。

２；建設した施工者、設計者への連絡

　　所有者が、建設時の資料を紛失していたとしても、建設会社、設計者が保管している

　　可能性があります。MS4Dでは、当時の施工者、設計者に必ず、お声がけします。

３；これまでの改修履歴

　　屋根の葺き替え、外壁塗装、設備の更新などなど、

　　どんなメンテナンスをどのタイミングで、どの程度行ってきたのかは、

　　今後、改修計画を組み立てる際の大切な指標となります。

　　その他、何年頃の台風で雨漏れしたとか、大きな地震で床が傾いたとか。。

　　上記の2にも関連しますが、所有者さんが記録、記憶していなくとも、

　　メンテナンスを行った施工者が改修履歴（例えば見積書）を所有保管している事も

　　よくあります。

さて、今回工事においては、本体の改修工事に先駆けて、屋内壁床天井等の先行解体工事を

実施する事にしました。

先行解体って何？

改修工事計画においては、先の建設時の資料や、改修履歴、さらには建物の外観や内観、床下等、目視確認できる箇所から、その建物の老朽化の程度を調査、（あるいは推測し）改修計画を練り上げていくのですが、隠蔽部（壁の中や、屋根裏等）に関しては、推測することが難しいケースが良くあります。

いざ、壁や床を剥がしてみると、想定外の老朽箇所や虫害が見つかり、工事を一旦ストップして、改修計画を練り直さざるを得ない、なんてことも、よくあります。

そうした意味で、先行解体工事を実施する事は、予期せぬ追加費用＋工期の発生を防ぐ狙いがあります。

さらには、先行解体後、改修計画の検討時間を設けることで、

費用対効果の高い改修計画を検討～練り上げることにもつながります。

屋内側の床壁天井、各種設備機器を取り外し、
構造躯体の老朽化、劣化、腐朽の程度を
調査できる状態になりました。